Kā nomāt komerciālo nekustamo īpašumu: Ultimate Guide

Komerciālā nekustamā īpašuma noma ir nomas līgums, kas ļauj uzņēmumam iznomāt komerctelpas no saimnieka. Tirdzniecības nomu veido trīs galvenās formas: pilna servisa noma, neto noma un modificētās bruto nomas. Tirdzniecības nomas identifikācijas, sarunu un parakstīšanas process ir ilgs process, un ir svarīgi saprast nepieciešamos soļus, kas detalizēti aplūkoti šajā rakstā.

Lai vienkāršotu šo procesu, nolīgt profesionāļus, kuriem ir pieredze, palīdzot uzņēmumu īpašniekiem, novērtējot viņu vajadzības, attīstot budžetu un apspriežot to komerciālo nomu. Q pārvaldītais uzņēmums ir uzņēmums, kas ne tikai palīdz plānot pirms nomas, bet arī sniedz palīdzību renovācijas projektu vadībā, kosmosa plānošanā un pat administratīvā atbalsta sniegšanā. Pārvalda Q piedāvā virkni pakalpojumu, kas var palīdzēt ietaupīt laiku un naudu. Noklikšķiniet šeit, lai izveidotu bezmaksas kontu un sāktu darbu.

Pirmais solis, kad nomājat komerciālo nekustamo īpašumu, ir noteikt savus īpašuma parametrus. Tas ir tāpēc, ka visu veidu uzņēmumiem ir plašs komerciālo īpašumu klāsts. Šie parametri palīdzēs ierobežot meklēšanu līdz komerciālām telpām, kas atbilst jūsu vajadzībām. Konkrēti, jūs gribēsiet saprast, ka:

  • Ideāls klients (vai darbinieku kopums)
  • Īpašuma veids un zonējums
  • Vēlamais izmērs
  • Maksimālais budžets
  • Pieejamība

Apskatīsim katru no šiem komerciālā nekustamā īpašuma parametriem.

Ideāls klients (vai darbinieks)

Izpratne par jūsu ideālo klientu ir vissvarīgākais īpašību parametrs, ja esat uzņēmums, kas vēlas piesaistīt jūsu atrašanās vietas fiziskos apmeklētājus. Labi piemēri ir restorāni, mazumtirdzniecības vietas un līdzīgi uzņēmumi. Turklāt šiem uzņēmumiem būtu jāzina, kur atrodas viņu ideālie klienti.

Piemēram, ātrais restorāns vēlēsies nomāt komercplatību telpā, ko apdzīvo cilvēki, kuriem patīk ātrs ikdienas ēdiens. Alternatīvi, restorāns Michelin Star var vēlēties izvēlēties citu vietu pārtikušākā rajonā.

Ja jūs meklējat biroja telpas, tomēr tas nav tik svarīgi. Tā vietā jūs vēlaties atrast komerciālu telpu, kas ir piemērota jūsu darbiniekiem. Jūs varat veikt līdzīgu analīzi un atrast vietu, kas ir ļoti populāra jūsu ideālā darbinieka baseinā, piemēram, Silīcija ielejā un tehnoloģiju nozarē.

Komerciālā īpašuma zonēšana

Visi komerciālie nekustamie īpašumi ir zonēti konkrētam lietojumam. Noliktava ir labs piemērs komerciālam īpašumam, kas zonēts rūpnieciskai lietošanai. Cita komerciāla zonēšana ietver atpūtas, biroja, mazumtirdzniecības un restorānu pakalpojumus. Zonas noteikšanas veids nosaka to, kāda veida bizness var darboties no komerciālās ēkas.

Piemēram, ja jūs meklējat biroja telpas, jūs nevarēsiet nomāt īpašumu, kas ir sadalīts mazumtirdzniecībai vai restorānam. Un otrādi, jūs nevarat iznomāt telpu, kas zonēta birojiem, un pārveidot to par restorānu. Pārliecinieties, ka jūs saprotat vietējos zonējuma likumus, kā arī to, kāda veida zonējums ir jūsu biznesa vajadzībām.

Lai to izdarītu, varat vērsties pie vietējās tirdzniecības kameras vai Google vai nu ar savu pasta indeksu + zonējuma noteikumiem, vai arī jūsu pilsētas + zonējuma noteikumiem. Mēs sniedzam jums komerciālā īpašuma zonējuma piemēru, kad mēs apspriežam komerciālās prasības un labākās prakses piemērus preču zīmes zonēšanai.

Vēlamais izmērs

Pieejamās komerciālās nomas iespējas lielā mērā ir atkarīgas no nepieciešamās telpas lieluma un izkārtojuma. Lai aprēķinātu lielumu, jums būs jānosaka klientu skaits vai jūsu darbaspēka lielums, lai iegūtu nepieciešamo kvadrātmetru.

Piemēram, restorāniem un mazumtirdzniecības vietām parasti ir nepieciešami vidēji 15 kvadrātpēdas vienam klientam. Biroji, no otras puses, parasti pieprasa no 100 līdz 150 kvadrātpēdām izmantojamo darbvietu uz vienu darbinieku.

Tātad, ja jūs meklējat mazumtirdzniecības vai restorāna atrašanās vietu, jūs vēlaties noskaidrot, cik daudz klientu jūs sagaidāt vidēji un reizināt to ar 15 kvadrātpēdām. Ja jūs meklējat biroja telpu, jūs vēlaties prognozēt vēlamo darbaspēka lielumu un reizināt to ar 100 - 150. Tas dos jums vajadzīgās tirdzniecības telpas lielumu.

Maksimālais budžets

Vēl viena lieta, ko vēlaties noteikt, ir jūsu maksimālais mēneša budžets. Tas palīdzēs ierobežot meklēšanu tikai tajās telpās, kuras var atļauties. Maksimālais budžets lielā mērā ir atkarīgs no jūsu uzņēmuma lieluma un veiktspējas.

Lai palīdzētu, ir svarīgi noteikt vidējo kvadrātpēda cenu jūsu apgabalā. Cena par kvadrātpēda parasti tiek iegūta no gada nomas summas, kas dalīta ar kopējo nomas kvadrātpēdu platību. Jūs varat atrast savu reģiona vidējo cenu, ierakstot pasta indeksu LoopNet direktorijā, kurā ir pieejami nomas līgumi.

Tiklīdz jūs atradīsiet vidējo cenu par kvadrātpēda, varat to paņemt un reizināt ar kvadrātmetriem, kas nepieciešami jūsu uzņēmumam. Tam būtu jāsniedz jūsu paredzamais ikgadējais budžets jūsu komercnomā. Sadaliet to, ka līdz 12, lai atrastu savu paredzamo ikmēneša nomas maksājumu.

No turienes jūs vēlaties pievienot savas paredzamās komunālo pakalpojumu un kopējās platības uzturēšanas maksas (CAM) un iekļaut tās maksimālajos budžeta aprēķinos. Labs īkšķis ir tas, ka komunālie pakalpojumi parasti vada jūs ~ 2 ASV dolārus par kvadrātpēda katru gadu un CAM maksa maksās no 15% līdz 35% no jūsu ikgadējā nomas maksājuma.

Jūs arī vēlaties iekļaut izdevumus par jebkādiem paredzamiem būvniecības izdevumiem vai gada īres maksas pieaugumu. Izbūves izmaksu izmaksas lielā mērā ir atkarīgas no uzņēmējdarbības veida, bet ir iespējams iegūt īpašnieku, lai segtu dažas vai visas izmaksas. Īres maksas pieaugums paredz, ka jūsu nomas maksa varētu pieaugt pat par 3% gadā.

No šejienes jums ir jānodrošina, lai jūsu maksimālais budžets nepārsniegtu 8% no paredzamajiem gada bruto ienākumiem. Jebkurš augstāks varētu likt jūsu uzņēmumam finanšu grūtības.

Pieejamība

Pieejamība ir arī svarīgs parametrs mazumtirdzniecības uzņēmumiem un restorāniem. Piemēram, šie uzņēmumi vēlas, lai viņiem būtu piemērota autostāvvieta. Turklāt viņi vēlēsies izvēlēties vietu ar lielu kājāmgājēju skaitu un transportlīdzekļu satiksmi.

Jūsu vēlamās autostāvvietas lieluma aprēķināšana ir vienkārša. Īkšķa noteikums ir novietot stāvvietu katram trim klientiem. Satiksmes noteikšana ir sarežģītāka un potenciāli izdevīgāka. Lai palīdzētu, mēs rakstījām rakstu par to, kā aprēķināt vēlamo pēdas plūsmu. Ja vēlaties aprēķināt vēlamo transportlīdzekļu plūsmu, varat skatīt mūsu rakstu par to, kā izvēlēties restorāna atrašanās vietu.

Lai iegūtu plašāku informāciju par komerciālā īpašuma parametriem, izlasiet mūsu rakstu par restorāna atrašanās vietas izvēli. Informācija ir noderīga ikvienam, kurš vēlas nomāt komercplatību.

Vairāku komerciālo nekustamo īpašumu nomu veicina brokeru pakalpojumi. Parasti ir iesaistīti divu veidu komerciālo nekustamo īpašumu mākleri:

  1. Līzinga aģents - Brokeri, kas pārstāv saimniekus
  2. Īrnieku mākleris - Brokeri, kas pārstāv īrniekus

Listing aģenti ir nolīgts saimnieks, lai uzskaitītu to komerciālo īpašumu. Uzskaites aģenti saņem komisijas maksu, ko maksā saimnieks, parasti no 3% līdz 6% no kopējā nomas. Savukārt īrnieku mākleri pārstāv īrnieku intereses. Tomēr īrnieku mākleri parasti arī nopelna procentus no kopējā zemes īpašnieka samaksātās komisijas maksas, zina kā īrnieka brokera maksu.

Tas nozīmē, ka saraksta aģentam vienmēr ir pienākums rīkoties saimnieka interesēs. Īrniekam, kamēr viņš vai viņa pārstāv īrnieku, ne vienmēr ir pienākums rīkoties īrnieka interesēs. Atkarībā no vienošanās īrnieka brokeris reizēm var darboties vairāk kā objektīva trešā persona, kuru mēs apspriežam tālāk.

Kad lietot īrnieka brokeri

Nav obligāti, ka īrnieks izmanto starpnieku. Tomēr īrnieku mākleri parasti var palīdzēt īrniekam šādos veidos:

  • Pieejamo nekustamo īpašumu saraksts
  • Precīza tirgus cenu noteikšana un comp dati
  • Zināšanas par vietējā tirgus apstākļiem
  • Sarunu prasmes
  • Piekļuve finansējuma iespējām

Turklāt šī vērtība parasti ir brīva īrniekam, jo ​​saimnieks parasti sedz īrnieka brokera maksu. Tāpēc parasti ir laba ideja iesaistīt īrnieka mākleri un palīdzēt viņiem atrast piemērotas nomas vietas. Tomēr daži brokeru līgumi nav saistoši, bet citi ir saistoši, kurus mēs apspriežam tālāk.

Kā atrast komerciālo brokeri

Īrnieku mākleri var atrast tiešsaistē vai caur personīgo tīklu. Brokeru sarakstā, piemēram, ir saraksts ar meklēšanas brokera profiliem. Jūs varat meklēt pēc nosaukuma, uzņēmuma vai pasta indeksa. Varat arī atrast brokeri, jautājot savam tīklam.

Jautājumi, kas jājautā, apsverot tirdzniecības brokeri:

  • Kāda ir brokera pieredze ar jūsu īpašajām komerciālajām vajadzībām?
  • Kāds ir brokeru nekustamā īpašuma prakses lielums?
  • Kā tiek kompensēts brokeris?
  • Kāds ir brokeru uzticības pienākums?
  • Vai brokeris ir informēts par vietējo tirgu?

Konkrēti, jūs vēlaties atrast brokeri, kam ir pareiza pieredze un uzmanība. Mēs intervējām Carrie Wood, LeaseRef mārketinga vadītāju, kurš pastāstīja Fit Small Business:

„Jūs vēlaties izvēlēties starpnieku, kas krustojas, zinot, ko darīt un patiesi rūpēties par jums.

Ja jums ir brokeris, kas ir pārāk veiksmīgs, jums var būt zema prioritāte. Ja izvēlaties starpnieku, kas ir nepieredzējis, bet uzmanīgs, jūs varat maksāt par iesācēju kļūdām. Mans padoms ir nevis izvēlēties starpnieku, bet gan izvēlēties komandu. Izvēlies jaunāko / vecāko kombo, lai tad, kad esat medības kosmosam, jūs strādātu vairāk ar junioru, un, kad runa ir par sarunām par darījumu, jums ir pieredzējis veterāns, kas vada sarunas. ”

Kad esat identificējis uzticamo brokeri, jums būs jāparaksta rakstisks līgums. Šis līgums parasti paredz, ka darba attiecības ir vai nu:

  • Ekskluzīva vienošanās
  • Bez izņēmuma vienošanās

Apskatīsim atšķirības starp abiem.

Ekskluzīva vienošanās ar Commercial Broker

Ekskluzīvs līgums ir tāds, kurā īrnieks strādā tikai ar vienu brokeri 3 - 12 mēnešu periodā. Šajā laikā īrnieks nevar strādāt ar citu brokeri. Tiek slēgta komisijas maksa starp īrnieku un brokeri, kas ir neliela daļa no paredzamā īrnieka brokera maksas. Tomēr šī komisija tiek izmaksāta tikai tad, ja nav īrnieku brokera maksas.

Tas, protams, ir reti, un namīpašnieki gandrīz vienmēr maksās īrnieka brokera maksu, tādējādi atsakoties no komisijas maksas starp īrnieku un brokeri. Tas ir labs risinājums, jo īrnieka brokerim būs uzticības pienākums īrniekam.

Neatkarīga vienošanās ar komerciālo brokeri

Neekskluzīva vienošanās ir divos veidos: 1) tiesības pārstāvēt un, 2) nevis par kompensāciju.

Tiesības pārstāvēt nenoteiktu vienošanos

Tiesības pārstāvēt neekskluzīvu vienošanos ir līdzīgas ekskluzīvai kārtībai, izņemot to, ka īrniekam ir atļauts runāt ar citiem brokeriem. Tomēr īrnieks joprojām maksā komisijas maksu, pat ja nomas līgums tiek noslēgts ar brokera starpniecību.

Nav paredzēts kompensācijai Bez izņēmuma vienošanās

Savukārt, ja nav kompensācijas, neekskluzīvs risinājums dod maksimālu elastību. Tas nav saistošs un nav noslēgtas komisijas. Tā vietā tas dod brokera tiesības runāt jūsu vārdā un sarakstus, lai jūs varētu redzēt. Tomēr, lai gan tas nodrošina elastību, šis nolīgums nodrošina īrnieka brokeri mazāk uzticamam pienākumam.

Kā strādāt bez brokera

Atcerieties, ka līguma parakstīšana ar īrnieka brokeri nav obligāta. Lai gan īrnieka brokeris ir noderīgs, vienmēr ir neliela iespēja, ka jums būs jāmaksā komisija.

Ja vēlaties arī meklēt komerciālo nekustamo īpašumu, jūs varat atrast komerciālo nekustamo īpašumu sarakstus tādās tīmekļa vietnēs kā Komerciālā nekustamā īpašuma sarakstu vai LoopNet. Tomēr, ja izvēlaties meklēt sevi, jums bez pieredzējuša brokera palīdzības būs jāveic šādi pakalpojumi:

  • Jaunu ierakstu meklēšana
  • Walkthroughs iestatīšana
  • Sarunas par nomu

Vienīgais brokeru neizmantošanas labums ir tas, ka nav iespējas maksāt komisiju. Pretējā gadījumā vislabāk ir izmantot īrnieka brokeri.

Parasti ir 3 komerciālo nomu veidi. Galvenā atšķirība starp tām ir veids, kā tiek novērtētas izmaksas un maksas.

Trīs komerciālo nomu veidi ir:

  • Pilna servisa noma
  • Neto noma
  • Modificētā bruto noma

Dokrātijai ir meklēšanas datu bāze ar atvērtu izcelsmes nomas līgumu veidnēm, lai palīdzētu jums sākt darbu. Apskatīsim katru nomas veidu nedaudz dziļāk.

Pilna servisa noma

Pilna servisa noma ir visizplatītākais biroju ēku komerciālās nomas veids. Ar pilna servisa nomas maksu īre ir visaptveroša. Tas nozīmē, ka saimnieks ir atbildīgs par izdevumiem, kas saistīti ar īpašumu, ieskaitot īpašuma nodokļus un apdrošināšanu, remontu un uzturēšanu, kā arī komunālo pakalpojumu un sētnieku pakalpojumus.

Tas ir pats labākais īrnieka īres veids. Nav slēptās izmaksas, un uzņēmumi var prognozēt savus ikmēneša un gada nomas maksājumus. Šādā gadījumā īpašnieks uzņemas atbildību par īpašuma uzturēšanu.

Neto noma

Neto noma ir nomas līgums, kurā iznomātājs maksā zemāku gada īres maksu, salīdzinot ar pilnu nomas līgumu. Tomēr īpašnieki var ietvert arī ikmēneša “parastās izmaksas”, kas ietver tādas lietas kā īpašuma nodokļi, īpašuma apdrošināšana un kopējās teritorijas uzturēšanas preces (CAMS). Neto noma var būt viena, divkārša vai trīskārša neto noma.

Ar vienu neto nomu īrnieks maksā īres maksu un proporcionālu daļu no ēkas īpašuma nodokļiem. Ar divkāršu neto nomu īrnieks maksā daļu no īpašuma apdrošināšanas papildus nomas un īpašuma nodokļiem. Ar trīskāršu neto nomu īrnieks maksā proporcionālu daļu no īpašuma nodokļiem, īpašuma apdrošināšanu un CAMS.

Tas nozīmē, ka, lai gan īrniekam bāzes noma ir zemāka, īrnieks ir atbildīgs arī par ikmēneša izmaksām, kas saistītas ar īpašuma uzturēšanu. Šie izdevumi parasti tiek pieskaitīti bāzes nomai ik mēnesi. Trīskāršās neto nomas ir visvairāk saimniekam draudzīgas. Trīs neto noma ir visizplatītākā restorānos un mazumtirdzniecības vietās.

Pat ar trīskāršu neto nomu jums joprojām ir jābūt īpašuma apdrošināšanai. Iegūstiet labākos piedāvājumus no Insurance321 ekspertiem. To tirgus savieno jūs ar aģentiem, brokeriem un pārvadātājiem, lai jūs varētu atrast labāko politiku, kas atbilst jūsu biznesa vajadzībām. Saņemiet bezmaksas piedāvājumu šodien.

Modificētais bruto līzings

Modificētā bruto noma ir pilnīgas pakalpojumu nomas un neto nomas kompromiss. Ar izmainītu bruto nomu īrnieks var samaksāt par savu īpašuma nodokļa daļu, īpašuma apdrošināšanu un CAMS, bet maksā to kā vienreizēju maksājumu kopā ar to īri.

Tāpēc nomas maksa par modificēto bruto nomu ir fiksēta un nav slēptās izmaksas vai negaidīti maksājumi. Ja kāds no nodokļiem, apdrošināšanai vai CAMS palielinās, īres maksa paliek nemainīga. Tas nav gadījums ar neto nomu. Komunālo pakalpojumu un sētnieku pakalpojumus sedz saimnieks ar bruto nomu.

Apsverot dažādus komerciālo īpašumu sarakstus, pārliecinieties, ka papildus īpašuma rekvizītiem esat novērtējis sekojošo:

  • Atrašanās vieta - Pārliecinieties, ka īpašums ir ap jūsu ideālo klientu vai ideāls darbaspēks. Tāpat jūs vēlaties atrast telpu, kurā ir atbilstoša kustības un transportlīdzekļu kustība, kā arī piemērota stāvvieta klientiem vai darbiniekiem.
  • Ērtības un pakalpojumi - Jūs vēlaties saprast pilnu tirdzniecības telpas klāstu. Šīs ērtības un pakalpojumi var ietvert tādas lietas kā koplietošanas telpas, bezmaksas Wi-Fi, iekraušanas līči un doki, ēdināšanas iespējas, āra telpa, notekūdeņi un komunālie pakalpojumi, drošība uz vietas un vairāk. Jūsu uzņēmuma zonējums bieži vien nosaka vajadzīgo ērtības un pakalpojumus.
  • Saimnieka vēsture - Tas ir svarīgi saprast, jo komerciālā noma parasti ir daudzgadu līgumi. Izraudzītais saimnieks, visticamāk, noteiks nomas līgumu, izmaiņas līgumā, īres maksas pieaugumu un vairāk. Ir tādas vietnes kā ReviewMyLandlord, kas var palīdzēt jums labāk saprast, kurš ir jūsu potenciālais saimnieks.
  • Enkuru īrnieki - Dažiem daudzdzīvokļu tirdzniecības objektiem ir enkura īrnieks. Šis īrnieks, tāpat kā Wal-Mart, nostiprina tirdzniecības centru vai tirdzniecības centru. Ja enkuru īrnieks atstāj, saimnieks varētu likumīgi izkļūt no citiem nomas līgumiem. Pirms nomas parakstīšanas pārliecinieties, ka jūs zināt par jebkuriem īrniekiem.

Veikt vairākus Walkthroughs

Jums un jūsu starpniekam ir jāidentificē vairākas komerciālas telpas. Tas palīdz jums labāk izprast vidējo cenu un sarunu procesa laikā sniedz jums pēdas. Meklēšanas laikā jūs arī vēlaties salīdzināt īres maksas vienam ar otru, lai nodrošinātu, ka jūs uzturaties budžetā.

Īslaicīgs noteikums ir tas, ka pirms nomas parakstīšanas jums jāapsver no 4 līdz 10 komerciāliem īpašumiem. Alex Cohen, nekustamo īpašumu starpniecības CORE vadošais speciālists, stāsta Fit Small Business, ka:

“Ja tā ir mazumtirdzniecības telpa, tad atrašanās vieta ir kritiska. Ļoti svarīga var būt tuvums citiem mazumtirgotājiem, piekļuve transportam un redzamības / norādes iespēja. Šādā gadījumā var būt tikai 4 vai 5 vietas, kas atbilst uzņēmuma kritērijiem un mērķiem. Labs brokeris reizēm izstrādās radošas alternatīvas, kas varētu būt ārpus atrašanās vietas parametriem, bet piedāvāt citas priekšrocības - piemēram, līdzbraucēju vai īres termiņa elastību.

Attiecībā uz biroju telpām īrnieki parasti var apsvērt 8–10 alternatīvas. Pēc tam īrnieki sašaurinās iespējas līdz 4 - 5 un dosies uz fiziskām ekskursijām. Ekskursijas parasti tiek veiktas vienā dienā, bet, ja vienā dienā ceļojat vairāk nekā 4 - 5, visas telpas var šķist kopā, apstrīdot lēmumu pieņemšanas procesu. ”

Šos pārgājienus sauc par „tehniskajiem īpašumiem”. Viņi tiek veikti ar savu brokeri un saimnieka brokeri. Kad esat gājis pa īpašumiem, jūs vēlaties ņemt vērā dažādos nomas noteikumus.

Dažreiz jūs vēlaties arī doties īpašumā ar licencētu līgumslēdzēju. Tas ir tāpēc, ka dažām komerciālām telpām ir nepieciešami nomas būvniecības darbi, kas ir nepieciešamie papildinājumi vai uzlabojumi telpā. Ēku izbūvi var pilnībā vai daļēji segt saimnieks. Šajā scenārijā ir svarīgi, ka jūs saņemsiet precīzu atjaunošanas aplēsi un sarunāties par iznomāšanu.

Izšķirošais faktors starp jūsu iespējām bieži vien būs nomas noteikumi. Pieņemsim laiku, lai apspriestu dažādos komerciālās nomas nosacījumus, kā arī kopējos komerciālos nomas noteikumus.

Kad esat apsvēruši savas komerciālā īpašuma iespējas un ar to saistītās nomas līgumus, ir pienācis laiks izvēlēties vienu vai vairākas tirdzniecības telpas un vienoties par nomu. Veicot oficiālu komerciālu nomas sarunu procesu, jūs vēlaties sākt rakstiski pieprasīt noteikumus. Šis pieprasījums var nākt no jums vai jūsu brokera, un to piegādā īpašnieka brokeris.

No turienes jūs vēlaties rakstīt biznesa nodomu vēstuli (LOI), kas pārstāv jūsu piedāvājumu vai pretendenta piedāvājumu. LOI ir iespēja pārdot saimnieku par to, kāpēc jūs būtu liels īrnieks. Tas ir īpaši izdevīgi komerciālā nekustamā īpašuma tirgū ar lielu pieprasījumu.

Lietas, kuras vēlaties iekļaut nodomu vēstulē, ietver:

  • Paziņojums ar savu nodomu nomāt
  • Jūsu uzņēmuma apraksts
  • Gadu skaits uzņēmējdarbībā
  • Produktu un pakalpojumu saraksts, tostarp cenas
  • Jūsu piedāvātie noteikumi

Noteikumi var būt vai nu tādi paši kā saimnieka brokera piedāvātie noteikumi, vai arī jūs vai jūsu brokera piedāvājums. Noteikumi ietver nomas cenu un nomas veidu, bet ietver arī niansētākus noteikumus. Jūs varat cīnīties pret visiem un visiem šiem nomas noteikumiem. Ja tas ir counter piedāvājums, sarunu process sākas

Kopējie komercnomas noteikumi

Neatkarīgi no nomas veida komerciālās nomas līgumi bieži vien būs līdzīgi. Lai gan maksājumu struktūra var atšķirties, visos nomas līgumos ietilpst tādas lietas kā nepieciešamais depozīts, nomas ilgums un vairāk. Konkrēti, jūs vēlaties saprast šādus nomas noteikumus:

  • Izmantot klauzulu - Šis noteikums nosaka uzņēmējdarbības veidu, kas var izmantot šo telpu. Piemēram, dažas telpas ir sadalītas mazumtirdzniecībā, bet citas ir iedalītas biroju telpās. Šī lietojuma klauzula ir īpaši svarīga, ja jūs plānojat nākotnē nomāt savu telpu, jo tas ierobežo apakšnomas uzņēmumu pieejamību.
  • Nomas ilgums - Komerciālās nomas veidi parasti ir no 3 līdz 10 gadiem. Īstermiņa noma var būt izdevīga, jo tā nodrošina uzņēmējdarbības elastību un samazina jebkādus turpmākos finanšu slogus.
  • Piešķiramība - Nomas līgumam ir jābūt “nododamam”, ja uzņēmums vēlas, lai beidzot nomātu īpašumu. Turklāt nododamā noma ļauj iekļaut nomu uzņēmuma pārdošanā. Piemēram, restorāns ar lielisku atrašanās vietu var nopirkt citu restorānu, jo atrašanās vieta ir tik laba.
  • Kapitālie izdevumi - Šie izdevumi nosaka, kurš ir atbildīgs par komerciālā īpašuma remontu, uzturēšanu un citām izmaksām. Tīrā noma, piemēram, iekasē īrnieku par visiem kapitālizdevumiem. No otras puses, pilna servisa noma pieprasa saimniekam segt visus kapitāla izdevumus.
  • Noma un eskalācija - Visi nomas līgumi nosaka ne tikai ikmēneša un gada īres maksu, bet arī jebkādus nākotnes īres palielinājumus. Eskalācija ir termins, kas ļauj īrniekam nomas laikā likumīgi palielināt īres maksu. Bieži redzams īres maksas palielinājums par 3% gadā. Pārliecinieties, ka jūsu nomas laikā nav neparastu eskalāciju
  • Depozīts - Lielākā daļa nomu pieprasa depozītu. Noguldījums ir pilnībā atmaksājams un aizsargā saimniekus no likumpārkāpēja vai īrnieka, kas rada pārmērīgu kaitējumu īpašumam. Tipiskais depozīts ir no 3 līdz 6 mēnešiem.
  • Izīrē izbūvētos kredītus - Šie kredīti atspoguļo īrnieka spēju uzlabot saimniecības telpu nomu ar saimnieka rēķina. Šie paplašinājumi un uzlabojumi ir nepieciešami veiksmīgai uzņēmuma darbībai. Ar izbūvētiem kredītiem saimnieki vai nu piedāvā pazeminātu īres maksu, atlīdzina īrniekiem, vai maksā tieši no kabatas.
  • Izbeigšanas klauzula - Nomas līgums, kas ļauj īpašniekam un / vai īrniekam izbeigt līgumu noteiktos apstākļos. Izbeigšanas klauzulas ir lielas, ja tās ļauj izbeigt līgumu, bet palielina risku, ja saimnieks var izbeigt līgumu.
  • Nomas samazināšana - Šis termiņš nosaka, ka, ja komerciālais īpašums ir bojāts, īrniekam nav jāmaksā noma (vai jāmaksā samazināta īres maksa), kamēr bojājums nav noteikts. Tas ir lielisks veids, kā samazināt uzņēmuma risku.

Tomēr, saskaņā ar Carrie Wood, LeaseRef mārketinga vadītāju, komerciālās nomas visbiežāk aizmirstais objekts ir ēkas bruto pieauguma koeficients:

“Bruto pieauguma faktors ir starpība starp jūsu faktiski izmantojamās platības kvadrātmetriem un sarakstā iekļauto nomāto platību. Šī atšķirība ir proporcionāla īrnieku īpatsvars kopējās telpās (pārsvarā gaiteņos un mazgātavās).

Piemēram, suite, kurā ir 4000 kvadrātpēdu izmantojamā platība, parasti mēra aptuveni 4500 kvadrātpēdu. Bet, kamēr jūs varat izmantot tikai 4000 kvadrātpēdas, jums būs jāmaksā par 4500 kvadrātpēdām vietas. Tas ir vismazāk izprotams nomas punkts gan starpniekiem, gan īrniekiem, un lielākais atšķirības veidotājs komerciālās nomās. ”

Aplūkojot jūsu nomas līgumu, jūs vēlaties vienoties par noteikumiem, lai jūs samazinātu savu bruto pieauguma koeficientu.

Aplūkojot vairākas telpas, kas ir pieejamas nomai, jūs varat sākt brīnīties, vai ir labāk pirkt vai iznomāt komerciālo nekustamo īpašumu. Protams, ir gadījumi, kad varētu labāk pirkt komerciālo nekustamo īpašumu, nevis to nomāt. Piemēram, ja iegādājaties komerciālo telpu, jūs izmantojat pašu kapitālu, amortizāciju, naudas plūsmu un aktīvu vērtības pieaugumu.

Konkrēti, komerciālā nekustamā īpašuma iegādes pārpirkuma priekšrocības ietver:

  • Veidot pašu kapitālu - Jūs varat izmantot šo pašu kapitālu kā papildu paplašinājumu nodrošinājumu.
  • Pašu novērtēt aktīvu - Laika gaitā komerciālo nekustamo īpašumu vērtības var pieaugt, ļaujot jums pārdot par peļņu. Tomēr aktīvi var arī zaudēt vērtību, padarot to par ieguldījumu ar risku, kas jums ir jāapsver.
  • Nolietojiet ēku - Jūs varat pieprasīt ikgadējo nolietojumu nodokļu deklarācijām.
  • Palielināt naudas plūsmu - Komerctelpas parasti pieprasa īpašnieku apsaimniekotajiem uzņēmumiem aizņemt 51% ēkas. Tomēr jūs varat iznomāt atlikušo telpu un saņemt nomas ienākumus.

Turklāt nav nekas neparasts pārdot komerciālas ēkas, kas var iznomāt nomniekus. Ja jūs iznomājat telpu, kas tiek pārdota citam saimniekam, iespējams, ka jūs varētu izspiest savu vietu. Tas parasti ir daļa no izbeigšanas klauzulas. Tomēr, ja jums pieder sava telpa, jūs nekad nesitraucat.

Kad runa ir par līzinga priekšrocībām, īrnieki var izvairīties no jebkādiem uzkrājumiem. Tā vietā viņi maksā atmaksājamo depozītu, kas ir vienāds ar 3 - 6 mēnešu īres maksu, kas bieži vien ir krietni zem 10% - 35% iemaksām, kas nepieciešamas komerciālajam aizdevumam.

Turklāt nomas maksājumus var atskaitīt, samazinot uzņēmuma nodokļu slogu. Tas ir pretēji īpašumam, kas ļauj tikai nolietot aktīva lietderīgās lietošanas laikā. Protams, ja jūs finansējat komerciālo nekustamo īpašumu, jūs varat arī atskaitīt procentu maksājumus un iekasēšanas maksu.

Turklāt komerciālā īpašuma piederība var būt stabilāka nekā līzings. Ja jūs vēlaties iegādāties komerciālu īpašumu, izlasiet mūsu rakstu par labākajiem komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumiem. Izklāstīsim piecus aizdevumus un apspriežam, kuri ir piemēroti jūsu īpašajām vajadzībām.

Komerciālā nekustamā īpašuma noma ir ilgtermiņa nomas līgums starp komerctelpas īpašnieku un uzņēmumu. Ir daudz veidu komerciālās nomas un daudzu veidu komercplatības. Noma ietver pilna servisa nomu, neto nomu un modificēto bruto nomu. Šīs nomas palīdz īrniekiem iznomāt biroja telpas, mazumtirdzniecības un restorānu vietas, kā arī rūpnieciskās telpas.

Lai saņemtu palīdzību no iepriekšējas nomas plānošanas, mēģiniet izmantot Pārzina ar Q. Tie arī palīdz ar kosmosa plānošanu, atjaunošanas pārvaldību un pastāvīgu administratīvo atbalstu. Noklikšķiniet šeit, lai izveidotu bezmaksas kontu un sāktu darbu.

Apmeklēt Pārzina Q

Skatīties video: DZĪVOKĻU UN BIROJU REMONTS RĪGĀ UN JŪRMALĀ (Oktobris 2019).

Loading...